Дискусія щодо питання ефективного управління багатоквартирним будинком триває не перший десяток років. Адже кожен формат має свої переваги та недоліки. Наприклад, плюси ЖЕКів — це співфінансування на енергоефективні програми, спеціалісти, які завжди під рукою. З мінусів — це часто-густо поганий сервіс і необґрунтовані ціни на послуги.

НАШ ВАЙБЕР КАНАЛ

У свою чергу, ОСББ приваблює тих, хто хоче самостійно управляти будинком, але і тут, як довела практика, є багато питань щодо якості роботи та освоєння коштів, компанія дослідила, що краще працює — централізоване чи колективне управління будинком.

Згідно з даними Укрстату, у 2020 році приблизно в 180 тис. багатоквартирних будинків діють такі форми управління:

• 38% (майже 70 тис.) будинків залишилося на обслуговуванні комунальних ЖЕКів;
  25% (45 тис.) будинків обслуговують професійні управителі, обрані органами місцевого самоврядування;
  19% будинків управляють ОСББ — у середньому на місяць створюється близько 140 організацій;
  8% (14, 4 тис.) будинків управляють приватні компанії, обрані співвласниками.

Приватний ЖЕК: переваги та недоліки

Зазвичай забудовник, вводячи будинок в експлуатацію, сам створює управлінську компанію та оформлює її на підконтрольних людей. Або мешканці можуть обрати управителя на певний термін серед декількох компаній, переклавши на нього всі проблеми з обслуговування будинку.

Мінус такого управління — це поступове зниження якості послуг і підвищення тарифів, на формування яких мешканці, по суті, не зможуть впливати. Адже приватні обслуговувальні компанії нерідко вимагають підвищення плати за договором. І в Україні чимало випадків, коли такі ЖЕКи шантажують мешканців, розсилаючи листи, що, мовляв, без підвищення ціни обслуговувати не будуть, а деякі взагалі відмовляються далі працювати.

На переконання адвокатки, керівниці цивільної практики ЮФ «Горецький і Партнери» Дарини Старовойтової, передання управління майном багатоквартирних будинків приватним ЖЕКам призвело до негативних наслідків: фактичної монополізації ринку послуг, надання неякісних послуг, самостійного встановлення тарифів на утримання та обслуговування будинку тощо.

«Якщо брати як приклад столицю, то принципової різниці між приватними та комунальними ЖЕКами немає: жодної звітності, прозорості використання коштів, низький рівень надання послуг. Окрім того, на практиці притягнути до відповідальності за невиконання ЖЕКом своїх обов'язків складно», — наголосила експертка.

Звісно, є випадки, коли приватний ЖЕК виконує свої обов’язки якісно, і така форма управління стає альтернативою ОСББ.

Державний ЖЕК — пережиток минулого?

Серед переваг обслуговування багатоквартирного будинку державним ЖЕКом — умовна стабільність, коли плату за обслуговування будинку та прибудинкової території встановлює міська рада чи рада ОТГ, а отже, немає її стрімкого підвищення.

Оскільки такий ЖЕК обслуговує цілий мікрорайон, то кожен мешканець платить менше коштів. Наприклад, у Києві сьогодні це 5-6 грн за 1 кв.м. Але не все так добре, як здається на перший погляд. Адже перевірити, чи всі послуги серед зазначених у квитанції реально надаються, не дуже просто.

«Щоб довести, що такі ЖЕКи не виконують більше половини робіт, записаних у прейскуранті, споживачі мають пройти складну бюрократичну процедуру. Комунікація з цими обслуговувальними організаціями майже нульова, тож більшість мешканців через брак часу змушені змиритися з таким негативним статус-кво», — вважає президент ГО «Українська організація захисту споживачів послуг» Олег Тітамир.

На переконання експерта, все ж перебувати на обліку в комунальному ЖЕКу, можливо, не найкращий варіант, але це точно спокійніше, ніж на балансі в приватної управлінської компанії, яка диктуватиме свої умови дуже жорстко.

Про великий мінус житлово-експлуатаційних контор відомо — це низька якість обслуговування. Наприклад, мешканці скаржаться на те, що не прибирають у під’їздах, на прибудинковій території підмітають і збирають сміття вряди-годи, не кажучи вже про послуги дезінсекції. Деякі будинки не мають навіть постійно закріпленого двірника через велику плинність кадрів у ЖЕКах.

Управління ОСББ: переваги та ризики

Завдяки цій формі управління власники квартир можуть самі вирішувати питання утримання свого будинку та контролювати всі витрати. Адже ОСББ як юридична особа самостійно формує та контролює власний бюджет і внески мешканців, обирає постачальників послуг за всіма житлово-комунальними статтями витрат і тарифами (обслуговування внутрішньобудинкових мереж, прибудинкової території, вивезення сміття тощо).

Крім того, зростає відповідальність мешканців за спільне майно, вони набагато більше мотивовані брати участь у його поліпшенні й модернізації, зокрема фінансово.

А в особі правління ОСББ мешканці отримують представництво своїх інтересів у держорганах (місцеві держадміністрації, суди тощо). Щоправда, на практиці держоргани дуже часто ігнорують запити ОСББ.

«ОСББ, на відміну від будинків, де об’єднання не створене, мають можливості отримання додаткових доходів і зниження ЖК-тарифів. Наприклад, від здавання в оренду підсобних приміщень під магазин, перукарню, чи хімчистку. Підвал можна зробити складським приміщенням і також здати в оренду, стіни будинку можна віддати під рекламні площі, встановити на даху сонячні панелі тощо», — вважає Олег Тітамир.

Ще один плюс ОСББ — можливість провести комплексну енергомодернізацію будинку, взявши участь у держпрограмі «Енергодім». За нею держава фінансує до 70% витрат на реалізацію енергоощадного проєкту, що в результаті дасть змогу зменшити енергоспоживання та знизити тарифи на 40-60%.

Утім, перший час роботи ОСББ — завжди складний і проблемний. Це прийняття будинку на баланс, відсутність коштів перші місяці роботи, налагодження функціонування всіх комунікацій, пошук обслуговувальних організацій, штату тощо.

Мінусом ОСББ можуть були занадто високі витрати для мешканців на старті об’єднання, у деяких випадках це можуть бути вищі тарифи, ніж у державних ЖЕКах.

Зазвичай ОСББ не має сенсу створювати для одного будинку. Однак інтереси мешканців різних квартир можуть суттєво відрізнятися. Наприклад, питання, у якому будинку, у якій послідовності проводити ті чи інші ремонтні роботи, може спричинити серйозні суперечки. Адже частина мешканців буде боятися, що їхні кошти підуть на благоустрій інших будинків, а на них грошей потім не вистачить. Загалом в ОСББ оперативність ухвалення рішень може бути набагато нижча, ніж у ЖЕКу.

Звісно, може спрацювати і людський фактор — несумлінне, корупційне керівництво ОСББ, низький рівень кваліфікації керівника. Якщо з цим не пощастило, ОСББ не запрацює в нормальному режимі. На жаль, такі випадки непоодинокі.

«Некомпетентність правління ОСББ, відсутність звітності та непрозоре використання коштів завжди несуть ризики виникнення конфлікту: кількість судових спорів між співвласниками та ОСББ зростає, як і кількість скарг на рішення державних реєстраторів, які проводять зміни в ЄДРПОУ в порядку виконання рішень загальних зборів співвласників ОСББ. Іноді такими спорами діяльність ОСББ може бути заблокована взагалі», — переконана Дарина Старовойтова.

Більшість проблем ОСББ зумовлені недосконалим законодавством. Фото: legalhub

Усі ці проблеми зумовлені недоліками законодавства, що регулює діяльність ОСББ. І груба помилка реформи — надання можливості управління та контролю без жодної вимоги щодо професійності такого управління.

Тобто наразі до керівництва ОСББ можуть бути залучені непрофесіонали, які не мають ні відповідного досвіду, ні потрібних знань, ні законодавчої, ні технічної бази.

А це призводить не тільки до помилок у їхній роботі, але й низького рівня надання послуг, неефективного управління загалом і навіть до виникнення аварій і завдання шкоди життю та здоров’ю співвласників та їхньому майну.

Загальний ризик — складність захисту прав власника майна — стосується всіх форм управління будинком. Наприклад, поширений випадок залиття квартири може не привести до відновлення прав потерпілого, якщо працівник ЖЕКу або ОСББ некоректно склав акт про завдання шкоди.

Другий приклад — відсутність виправлення недоліків у роботі систем комунікацій: довести бездіяльність утримувача складно, і в судовому порядку цей процес триватиме довгий час.

Реалії управління майном в Україні зумовлені і радянською спадщиною надання комунальних послуг, і прогалинами в законодавстві щодо нових форм управління будинком.

За будь-якого варіанта потрібно пильнувати, що і в який спосіб мешканцям нараховують і які послуги надають на ділі, а не на папері, та контролювати обслуговувальну інстанцію, щоб вона працювала якісно.