10-09-2018   

Добрый день, уважаемые пользователи сайта СиЭнСи. На данный момент на рынке недвижимости произошло много кардинальных изменений. Рынок недвижимости переполнен такими формулировками, как - эксклюзивный договор, МЛС Черкассы, СиЭнСи Черкассы, система партнерских продаж (СПП Черкассы). Что это такое, для чего это было создано и как это все работает?

 

К сожалению, в наших родных Черкассах, не «зародилась» ни одно из этих понятий и  все это опыт более развитых стран, а именно Европейского союза и США. Однако, позитивный момент в том, что это начинает работать и у нас, хоть и с опозданием примерно  на 5-10 лет. В противном случае, у нас бы, видимо, до сих пор продолжались «лихие 90-тые», когда царил полный «беспредел» на рынке недвижимости и  было опасно  осуществлять любые операции на рынке недвижимости, но это уже история. Давайте же с Вами разберемся, что мы имеем данный момент в этой сфере деятельности.

 

Говоря простым языком, т. наз. эксклюзив или эксклюзивный договор это - когда определенному агентству недвижимости предоставляются исключительные права по продаже недвижимости. Суть этих прав заключается в том, что только данное агентство недвижимости имеет право предоставлять услугу по продаже недвижимости, рекламировать и размещать объявление в СМИ, а также на профессиональных сайтах недвижимости. У других агентств  таких прав, по работе над данным объектом недвижимости -  нет. Если же, у другого агентства недвижимости появиться потенциальный покупатель, то оно должно связаться с агентством продавца и договориться о показе недвижимости, обязательно только через данное агентство, которое представляет интересы продавца.

 

Проблема состоит, в том, что не каждый продавец недвижимости соглашается подписать  эксклюзивный договор с агентством. На сегодняшний день, большинство продавцов недвижимости уверенны, что чем больше агентств недвижимости продают их объект, то их объект будет продан быстрее. Логика продавца - десять агентств недвижимости продадут объект недвижимости быстрее, чем одно. К сожалению это есть заблуждение. Почему? Наведём пример. Если одна лошадь бежит со скоростью 40 км/ч, то согласно этой логике -десять лошадей вместе будут бежать со скоростью 400 км/ч. Но мы с Вами понимаем, что это заблуждение. Во-первых – физические возможности животных ограничены, и лошади как бежали по 40 км/ч., так и будут бежать в том же темпе. Во вторых – вполне вероятно, они будут ещё и мешать друг другу, особенно когда ширина беговой дорожки будет уменьшаться и в конечном итоге скорость их передвижения уменьшится. Прибавьте к этому риск ситуации когда, одна лошадь споткнется, следом  из-за этого упадут все остальные лошади и до финиша ни кто не прибежит.

 

Вы, конечно, ответите мне, что это глупый пример. Но как Вам такая ситуация, когда  квартиру стоимостью 35000 дол.США, продают в Черкассах пять агентств недвижимости,  но есть только один потенциальный покупатель. Этот потенциальный покупатель, не глуп  и, естественно, он имеет желание купить квартиру как можно дешевле (впрочем, это желание каждого покупателя). Для этого он идёт на хитрость:

 

- он делает звонок  в Агентство недвижимости в Черкассах №1 и говорит «Я готов купить эту квартиру за 30000$», продавец, понятное дело не соглашается;

 

- далее, он делает звонок в Агентство недвижимости в Черкассах №2 и говорит,что готов купить эту квартиру за 28000$. Получает отказ продавца, аргументированный тем, что квартира имеет стоимость35000$, но ему  уже предлагали- 30000$;

 

- выждав некоторое время, покупатель делает ещё один звонок, но на сей раз  в Агентство недвижимости в Черкассах №3 и очень убедительно предлагает купить эту квартиру за 31000$. Продавец упираться, но в итоге соглашаться хотя бы на 34000$. Вспоминаются слова известного героя романа Ильфа и Петрова: «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!». Одну тысячу долларов этот покупатель уже сторговал, но ему этого мало.

 

- прозвонив  Агентство недвижимости в Черкассах №4 , он озвучивает цифру 29000$. Продавец, конечно, возражает, будучи уверенным в том, что  на 31000$ у него уже  есть клиент, но поскольку время идёт, то крайняя цена - 33500$. Путём таких несложных манипуляций покупатель выторговывает еще 500$. Итого  - чистый минус у продавца 1500 дол.США, и это все в течении не такого уж большого промежутка времени.

 

- ещё один финальный звонок в  Агентство недвижимости в Черкассах №5 с предложением приобрести эту квартиру за 33000$ и Продавец, пообещав подумать, как правило, говорит «ДА».

 

Продавец, как говориться, на ровном месте потерял 2000 дол.США. Его логика такова, что мол, эти пять Агентств Недвижимости привело в течение одно месяца 12 клиентов, и только пять клиентов озвучило, что они готовы покупать квартиру, но за меньшую стоимость. И только этот единственный из пяти предлагает более подходящую стоимость. Вот это действительно «мой покупатель». Надо продавать, пока он не выбрал другую квартиру.

 

ПРИ ПОДПИСАНИИ ЭКСКЛЮЗИВНОГО ДОГОВОРА ТАКОЙ СИТУАЦИИ НИКОГДА НЕ ВОЗНИКНЕТ. Будет только ОДНО агентство недвижимости в Черкассах, которое будет рекламировать и производить фактические показы Вашей собственности. СЛИШКОМ ХИТРОМУ ПОКУПАТЕЛЮ НЕ БУДЕТ ИМЕТЬ СМЫСЛА, НАЗВАНИВАТЬ В ДРУГИЕ АГЕНТСТВА. А если этот хитрый покупатель и позвонит в АН№2 или АН№3, тогда эти агентства созвонятся с агентством продавца. Риелтор, ведущий Вашу квартиру, спросит «Как зовут Вашего покупателя» и если имя совпадет, спросит последние цифры номера телефона и если они тоже совпадут, то АН№2 и АН№3 получит ответ «Извините, но мы Вашим клиентам эту квартиру уже показывали». И все. Вот Вам и преимущества эксклюзивного договора. Сегодня на рынке недвижимости г.Черкассы до 20-30% сделок совершается именно по эксклюзивным договорам.

 

Эксклюзивные договора бывают срочными и бессрочными. Бессрочные договора это договора заключается до фактической продажи недвижимости, срочные договора заключаются сроком от 2-х до – 6-ти месяцев. Мы Вам советуем заключать только срочные договора, и только сроком до 2-х месяцев, это даст Вам возможность, в случае выбора непрофессионального агентства недвижимости, его поменять. Практика показывает, что если выбрана правильная рыночная цена и проведена правильная рекламная компания, то недвижимость продается максимум в течение 2-х месяцев. Если стоимость на квартиру завышена, то это проблема самого агентства недвижимости, так как агентство не должно было заключать эксклюзивный договор, заведомо зная, что недвижимость по такой цене не продаваемая. Это говорит о прямом непрофессионализме агентства недвижимости. Не стоит давать обещания или гарантии, которые Вы не сможете выполнить. Если же ценовой диапазон выбран правильно, а недвижимость не продана, то это также говорит о непрофессионализме агентства.  Возможно, была  выбрана неправильная стратегия рекламной компании, некомпетентный риелтор и т.д. С таким агентством не стоит дальше перезаключать эксклюзивный договор.

 

Как правило, эксклюзивные договора в г.Черкассы заключаются от 2 до 5% комиссии. Когда эксклюзивный договор заключается на 2% со стороны продавца, то при совершении договора купли-продажи с покупателя также берется 2% комиссии. Если эксклюзивный договор, подписанный на 4-5%, то комиссию с покупателя агентства недвижимости в Черкассах не берут.

 

И вот тут мы с Вами подошли, к системе МЛС Черкассы (аналог CNCЧеркассы),  давайте разберемся, что такое МЛС. Система МЛС дословно переводиться, как мультилистинговый сервис. MLS является единой базой данных по большинству объектам недвижимости, продаваемым риелторами. В этом сервисе, собрана почти вся информация, обо всех объектах недвижимости по всей стране. Если где то продается недвижимость, она почти всегда продается через систему МЛС, и не имеет значения, кто собственник недвижимости, какая это недвижимость, в каком уголке страны она находится. В этой системе есть вся информация: кто продает, как продает, и за сколько продает. Вы скажете это невозможно, а если и возможно, то только не у нас. И к сожаленью Вы окажетесь правы, это возможно только в США.

 

В большинстве сделок с недвижимостью в Америке задействовано четыре участника - продавец, покупатель и пара их брокеров. Каждому заявленному объекту присваивается свой уникальный номер, поэтому никто не может подать тот же объект в листинг дважды. Независимо от того, кто заинтересовался данным предложением, он всегда попадает на брокера, который внес его в листинг.

 

В основе MLS лежит соглашение о паритетном распределении комиссионных между брокерами, представляющими обе стороны сделки. Рынок - на ладони. В Штатах любой человек в любом уголке страны может обратиться к любому риэлтору, и на следующий день лицезреть свою недвижимость в Интернете, так же, как и все остальное население США. Если выставить реальную цену, то покупателя можно найти очень быстро. Бегать по разным агентам не имеет смысла - в листинг можно попасть только один раз, и не существует никакой разницы, через кого это было сделано.

 

А теперь о приятном. Представьте - Вы - покупатель. Вы накопили денег на начальный взнос по ипотеке, подсчитали размер кредита, на который вы можете претендовать и даже получили на него одобрение. Выбор объектов для вашего бюджета может измеряться миллионами. Чтобы сузить поиск, вы ищите подходящее место. Удивительно, до какого совершенства доведена в США статистика о жилых сообществах (городах). Вы можете выяснить уровень загрязнения, преступности, процент школьников, поступающих в колледжи, число компьютеров в школах, средний возраст жителей, процент состоящих в браке, уровень местных налогов и многое другое. Выбрав подходящий городок, вы нажимаете кнопку поиска - и вот перед вами список продающихся домов. По каждому из них, кроме картинки - вся необходимая информация, вплоть до мельчайших деталей. И все это хранится в файлах MLS. Если вам дом понравился - достаточно записать номер лота.

 

Помимо удобства для риелторов и их клиентов, МЛС имеют еще один неоспоримый плюс - с их помощью можно с достаточной точностью оценить стоимость того или иного объекта недвижимости. Чтобы стать пользователем MLS, риелторы должны зарегистрироваться в MLS, оплатить достаточно большой первоначальный взнос, а затем ежемесячно вносить внушительную абонентскую плату (порядка нескольких тысяч долларов). Чтобы выставить в MLS объект на продажу, также нужно платить за каждый день экспозиции. Если какой-нибудь агент вовремя не снимет объект из MLS, то будет наказан за это владельцем риэлтерской компании. В США принято считать деньги.

 

Но это все в США и в там услуги агентству недвижимости оплачивает только продавец в размере от 4% до 10%, от суммы продажи недвижимости. Покупатель недвижимости услуги агентству недвижимости не оплачивает. Агентство недвижимости, представляющие интересы покупателя, гарантированно получает до 50% от комиссии агентства недвижимости, предоставляющие услуги продавца. Все очень просто и удобно.

 

Но это все у них, там «за океаном», деньги оплачивает только продавец. У нас в Черкассах практикуется паритетное соглашение, при котором комиссию продавец и покупатель оплачивает поровну, как и нотариальные услуги. В связи с этим у нас и несколько другой МЛС. Стоит заметить, что у нас в Украине нет всеукраинского МЛС, а в каждом городе свой МЛС: в Черкассах – МЛС Черкассы, в Киеве – МЛС Киев, в Харькове – МЛС Харьков ну и так далее.

 

Истоки создания сайта МЛС Черкассы выходят к 2006 годам, когда у риэлтерского сообщества Черкасс, появилась необходимость создания единой базы данных по недвижимости Черкасской области. Но сам сайт, как саморегулирующая организация появился только в конце 2008 года. Понадобилось целых два года на создание сайта МЛС Черкассы. У истоков создания сайта стоят такие агентства недвижимости г.Черкассы:

 

1.   ТОВ «ПРЕСТИЖ».

2.   АН «КОНТИНЕНТ CONSULTING».

3.   АН «ВАШ ДОМ».

4.   АН «МАРТ».

5.   АН «БИЗНЕС-ПАРТНЕР».

6.   АН «ТРИУМФ».

7.   АН «ЗОРЯ НЕДВИЖИМОСТЬ».

8.   АН «БИРЖА НЕДВИЖИМОСТИ».

9.   АН «ЗАТИШОК».

10. АН «КОВЧЕГ».

11. АН «ТИТУЛ».

12. АН «НЕДВИЖИМОСТЬ ПЛЮС».

 

На данный момент, сайтом МЛС Черкассы, пользуется 370 зарегистрированных риелторов. Пользователем сайта может быть любое агентство недвижимости или риелтор Черкасской области. На сайте можно размещать информацию о продаже, покупке, аренда, обмене жилой и нежилой недвижимости. Хотим обратить Ваше внимании, что на сайт Черкассы МЛС, не могут подавать объявления хозяева недвижимости. Для того чтобы это стало возможным - было принято решение о создании еще одного сайта - CNC Черкассы (СиЕнСи Черкассы), который регулировал бы подачу объявлений, как риелторов так и хозяев недвижимости Черкасской области. На сайт «Центр Недвижимости Черкасс»  могут подавать объявления по продаже – покупке – аренде недвижимости все жители Черкасской области, для этого им необходимо пройти обычную регистрацию. Подача объявлений для риелторов и собственников недвижимости происходит на бесплатной основе.  На данный момент на сайте СиЭнСи зарегистрировано 340 риелторов. Как только на рынке, появляется новый объект недвижимости, он сразу подается на один из этих сайтов.

 

На этих сайтах от риелторов предлагается недвижимость на таких условиях:

 

1. Обычное размещение объекта недвижимости, это когда с продавцом недвижимости не подписан эксклюзивный договор - услуги агентства оплачиваются на договорных (устных) условиях,  как правило, продавец и покупатель оплачивает по 2 процента.

 

2. Эксклюзивное размещение объекта недвижимости, это когда с продавцом недвижимости подписан срочный или бессрочный эксклюзивный договор - услуги агентства оплачиваются продавцом соответственно условиям эксклюзивного договора (примерно от 2% до 5%). Покупатель оплачивает также услуги агентства недвижимости в размере  2%, если иное не оговорено эксклюзивным договором.

 

3. Размещение объекта недвижимости по системе партнерских продаж (СПП Черкассы) – это ситуация, когда с продавцом недвижимости, подписан срочный или бессрочный эксклюзивный договор по системе партнерских продаж - услуги агентства оплачиваются исключительно продавцом недвижимости в размере 4-5% от стоимости объекта недвижимости. В таком случае покупатель недвижимости  услуги агентству не оплачивает. Если же покупателя приведет другое агентство недвижимости, то так же с покупателя не будут браться комиссионные в размере 2%. Комиссию за покупателя оплатит агентство продавца, в размере до 50% от своей комиссии оговоренной в эксклюзивном договоре.

 

Система партнерских продаж очень хорошо представлена на сайте «Центр Недвижимости Черкасс», есть отдельно выделенные рубрики Эксклюзив и Эксклюзив СПП. Так что, уважаемые покупатели, выбирайте себе недвижимость через систему партнерских продаж и тогда, Вам не надо будет платить комиссионные своему риелтору. Пусть это сделает за Вас агентство недвижимости продавца. Система партнерских продаж в Черкассах появилась совсем недавно, около месяца назад, но уже заявила о себе как самая эффективная система продаж за последнее время. Система партнерских продаж очень уж сильно напоминает американский МЛС.

 

И это меня очень радует, и что меня радует еще больше, это то, что наша система работы дает большой выбор в выборе стиля работы, как и риелтору, так и собственнику недвижимости, так и покупателю недвижимости, вот смотрите:

 

- если продавец не имеет желания заключать эксклюзивный договор на 4-5%, он может заключить его на 2%, то агентство в этом случае просто работает по эксклюзивному договору.

 

- если продавец не имеет желания вообще заключать эксклюзивный договор на 2% или 4-5%, то агентство в этом случае продает недвижимость на договорных (устных) условиях.

 

- если продавец заключил с агентством недвижимости эксклюзивный договор на 4-5%, а агентство не хочет делиться своими комиссионными с другими агентствами недвижимости, то агентство продавца при размещении объекта недвижимости указывает обычный эксклюзив.

 

- если продавец заключил с агентством недвижимости эксклюзивный договор на 4-5% и агентство согласно продавать этот объект недвижимости по СПП, то агентство продавца при размещении объекта недвижимости указывает эксклюзив СПП.

 

Хорошо ведь, а то у них там в Америке, даже выбора нет - заставляют за все платить продавца, не хорошо.

 

Статью подготовил администатор сайта "Центр Недвижимости Черкасс" (СиЕнСи).